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Sfratti e locazioni

Dalla redazione dei contratti di locazione alla gestione degli sfratti, tutela legale per proprietari e inquilini di immobili abitativi e commerciali.

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Un rapporto di locazione può essere semplice quando tutto procede come previsto. I problemi iniziano quando il canone (l'affitto) non viene pagato, l'immobile non viene restituito alla scadenza, sorgono contestazioni sulle spese o gli accordi presi non sono stati definiti con sufficiente chiarezza.

Per questo l'assistenza legale può essere utile sia quando il problema è già nato, sia prima della firma del contratto.

Nel mio studio legale a Sassari assisto proprietari, inquilini e attività commerciali nelle questioni relative a locazioni abitative e commerciali, redazione e verifica dei contratti, morosità, rilascio dell'immobile e procedure di sfratto.

Authentic Tradition

Dal contratto di locazione allo sfratto

Una delle situazioni più frequenti è quella del proprietario che non riceve più regolarmente il canone di locazione.

In questi casi è importante verificare il contratto, ricostruire le somme effettivamente dovute e valutare come intervenire. Una prima richiesta formale può essere sufficiente in alcune situazioni; quando il mancato pagamento continua, può essere necessario avviare una procedura di sfratto per morosità per ottenere il rilascio dell'immobile e valutare anche il recupero delle somme non pagate.

Un'altra situazione si verifica quando il contratto è terminato ma l'immobile non viene riconsegnato. Anche in questo caso occorre verificare le condizioni della locazione, le comunicazioni effettuate e la procedura più adatta per ottenere il rilascio.

Le problematiche, però, non riguardano soltanto gli sfratti.

deposito cauzionale, spese condominiali, lavori sull'immobile, danni, manutenzione, restituzione delle chiavi, recesso anticipato o interpretazione delle clausole contrattuali.

Un esempio molto comune è quello in cui proprietario e conduttore (inquilino) ricordano in modo diverso un accordo preso verbalmente: chi doveva sostenere una determinata spesa? Era consentito lasciare anticipatamente l'immobile? Determinati lavori erano a carico del proprietario o dell'inquilino?

Quando questi aspetti non sono stati definiti chiaramente nel contratto, una questione apparentemente semplice può diventare fonte di conflitto.

Redigere bene il contratto significa prevenire problemi

Non esiste un contratto di locazione adatto a qualsiasi situazione.

Utilizzare un modello standard senza considerare le caratteristiche dell'immobile e gli accordi realmente raggiunti tra le parti può lasciare irrisolti proprio gli aspetti che, in seguito, diventano più importanti.

Per questo posso assistere nella redazione e nella revisione di contratti di locazione, sia per immobili abitativi sia per immobili destinati ad attività commerciali, professionali o imprenditoriali.

Prima della firma è utile chiarire, ad esempio, durata, canone, deposito cauzionale, modalità di pagamento, ripartizione delle spese, lavori da effettuare, condizioni per il recesso e modalità di restituzione dell'immobile.

L'esigenza di una redazione personalizzata diventa ancora più importante quando le parti vogliono prendere accordi particolari.

Può accadere, ad esempio, che un locale commerciale abbia bisogno di lavori prima dell'apertura e che proprietario e conduttore debbano stabilire chi li realizzerà e chi ne sosterrà il costo. Oppure può essere concordato un periodo iniziale con condizioni economiche diverse, possono essere consegnati arredi o attrezzature insieme all'immobile o può essere necessario disciplinare in modo preciso l'utilizzo di determinati spazi.

In questi casi non basta inserire una frase generica nel contratto. È importante tradurre ciò che le parti hanno concordato in clausole chiare, cercando di ridurre il più possibile le interpretazioni successive.

Nelle locazioni commerciali occorre inoltre considerare la particolare attività che sarà svolta nell'immobile e verificare che gli accordi contrattuali siano coerenti con l'utilizzo previsto.

Our Philosophy

Quando rivolgersi a un avvocato

È utile chiedere una consulenza prima della firma di un contratto quando l'operazione presenta elementi particolari o quando si vuole capire con precisione quali obblighi si stanno assumendo.

Un controllo preventivo può essere particolarmente utile per chi concede in locazione un immobile commerciale, per chi sta per aprire un'attività in un locale preso in affitto o quando proprietario e conduttore hanno raggiunto accordi che vanno oltre le condizioni normalmente presenti in un contratto standard.

Se invece il rapporto è già iniziato, è opportuno intervenire quando i pagamenti diventano irregolari, una delle parti non rispetta gli accordi, viene comunicata la volontà di lasciare l'immobile oppure nasce una contestazione sulla restituzione o sulle spese.

Aspettare troppo, soprattutto in presenza di una morosità che continua a crescere, può rendere il problema economicamente più rilevante.

Quando mi viene sottoposta una questione parto dal contratto e dalla documentazione disponibile: pagamenti, comunicazioni tra le parti, eventuali disdette, fotografie, preventivi, fatture o altri elementi utili. Da qui valuto quali possibilità esistono e quale strada sia più proporzionata al problema.

Alcune domande frequenti

L'inquilino non paga l'affitto: posso chiedere subito lo sfratto?

La situazione deve essere valutata sulla base del contratto e della morosità maturata. È utile intervenire tempestivamente per verificare quale procedura sia possibile avviare e valutare anche il recupero delle somme dovute.

Il contratto è scaduto, ma l'inquilino non lascia l'immobile: cosa posso fare?

È necessario verificare la scadenza del contratto, le eventuali comunicazioni effettuate e i presupposti per ottenere il rilascio dell'immobile.

Conviene far controllare un contratto prima di firmarlo?

Quando ci sono accordi particolari o valori economici rilevanti, sì. Una verifica preventiva permette di capire cosa si sta firmando e di chiarire eventuali clausole prima che diventino motivo di contestazione.

Può redigere anche contratti per negozi, uffici o altre attività commerciali?

Sì. Posso assistere nella predisposizione di contratti per immobili destinati ad attività commerciali, professionali o imprenditoriali, adattandoli alle esigenze concrete delle parti.

Possiamo inserire nel contratto accordi specifici sui lavori da effettuare nel locale?

Sì, quando gli accordi sono compatibili con la normativa applicabile. È importante indicare chiaramente quali lavori saranno eseguiti, da chi, con quali costi e quali effetti avranno sul rapporto di locazione.

Devo venire necessariamente a Sassari?

No. Il mio studio ha sede a Sassari, ma molte attività di consulenza, verifica e redazione contrattuale possono essere svolte anche a distanza.

Hai bisogno di assistenza per una locazione o uno sfratto?

Possiamo valutare un contratto prima della firma oppure partire dal problema già esistente per capire quali strumenti utilizzare e come procedere.

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